매년 소액으로 전세를 낀 부동산을 매입하고 전세 보증금 상승분으로 다시 추가로 부동산을 매입한 후 자산 규모가 늘어나면 좀 더 상승률이 높은 대상으로 투자를 확대해나가는 것. 이것을 전세 레버리지 투자라고 할 수 있다. 구체적인 예시로 알아보자.
전세 레버리지 투자 시나리오
매년 전세를 끼고 4억짜리 집 1채를 3천만 원에 매입하고, 매입한 부동산의 전세 보증금이 2년마다 2천만원 씩 상승하는 시나리오다.
- 먼저 1년간 3천만 원을 모아 1번 부동산을 구입한다.
- 2년 차에 같은 방식으로 2번 부동산을 구입한다.
- 3년 차에도 같은 방식으로 3번 부동산을 구입하는데, 이때 1번 부동산의 전세 보증금 상승분 2천만 원을 얻게 된다. 다만 이 돈으로는 새 부동산을 구입하기 힘드므로 일단 대기한다.
- 4년 차에 같은 방식으로 4번 부동산을 구입하고, 전세 보증급이 상승한 2번 부동산의 2천만 원 중 1천만 원과 지난 해 대기 중이던 2천만 원으로 5번 부동산을 구입한다. 그렇게하면 1천만 원이 남는다.
일단 여기까지진행하면 내 자금으로 투자하는 기간은 끝난다. 나머지 기간은 마련한 부동산의 전세 보증금 상승분에서 거두는 자금으로 재투자할 수 있기 때문이다. 계속 이어나가보자
- 5년 차에는 3번 부동산의 전세 보증금 상승분 2천만 원에 전년도 1천만 원 대기 금액을 더해 6번 부동산을 구입한다. 이때 1번 부동산의 전세 보증금 상승분 2천만 원은 대기시킨다.
- 6년 차에는 2,4,5번 부동산의 전세 보증금 상승분을 합한 6천만 원으로 7,8번 부동산을 구입한다. 이때도 1번 부동산의 전세 보증금 상승분 2천만 원은 여전히 대기 상태다.
- 7년 차에는 1,3,6번 부동산의 전세 보증금 상승분 6천만 원으로 9, 10번 부동산을 구입한다. 이때도 전세 보증금 상승분 2천만 원은 대기한다.
- 8년 차에는 2,4,5,7,8번 부동ㅇ산 전세 보증금 상승분 1억 원으로 11,12,13번 부동산을 구입하고 남은 1천만 원과 대기 중이던 2천만 원으로 14번 부동산을 구입한다.
- 9년 차엔 다시 1,3,6,9,10번 부동ㅇ산 전세 보증금 상승분 1억원으로 15,16,17번 부동산을 구입하고 1천만 원이 남는다.
- 10년 차에는 2,4,5,7,8,11,12,13,14번 부동산 전세 보증금 상승분 총합 1억 8천만 원으로 18, 19,20,21,22,23번 부동산을 구입해도 여전히 1천만원이 남는다.
그 다음으로 진행할 수 있는 방법은 매우 다양하다. 하지만 여기서는 투자를 단순화하기 위해 10년 후 수익형 부동산을 매수한 경우로 가정해보자.
11년 차에는 부동산 8채 전세 보증금 상승분으로 1억 6천만 원이 생기는데 여기에 대기 중이면 1천만 원을 더한 1억 7천만 원으로 연 6% 수익형 부동산을 구입한다. 그렇다면 연 1,020만 원의 수익이 발생한다.
12년 차에는 부동산 15채의 전세 보증금 상승분 3억 원으로 연 6% 수익형 부동산을 구입한다. 이때 연 1,800만 원의 수익이 발생한다. 이렇게 20년이 지나면 연간 1억 3,860만 원의 수익이 발생한다.