전세 레버리지 투자에 대한 여덟 가지 의문들을 알아보자
매년 3천만 원씩 투자할 자금은 어떻게 모을까?
매년 3천만 원의 투자금을 모은다는 건 쉬운 일이 아니다. 목표 달성에 시일이 걸리지만 자신이 실제로 매년 모을 수 있는 투자 금액과 투자 가능한 기간을 넣어서 계산해보면, 큰 그림에는 변화가 없다는 것을 알 수 있다. 세상을 살다 보면 목돈이 나가야 하는 경우도 생긴다. 아이들 학비와 가족 병원비, 양쪽 집안에 들어가야 하는 돈 등.. 그렇다 해도 포기하지 말자. 4년간 계속 투자하려고 했지만 큰 돈이 나가는 바람에 못했다면 다음 해, 다다음 해에 투자하면 된다. 중요한 것은 꺾이지 않는 마음..!
투자한 주택 모두가 2년마다 2천만 원씩 오른다는 보장이 있는가?
보장같은 건 없다. 역세권 소형 아파트들은 10년간 전세상승 그래프를 살펴보면 기계적으로 2년마다 정확히 2천만 원씩 오르지는 않았다. 반면 4년 만에 5천만 원 혹은 6천만 원이 오른 경우는 비일비재하다. 긴 시간을 두고 보면 오히려 그보다 더 많이 상승한 경우가 대부분이다.
이렇게 투자할 만한 부동산은 점점 없어지지 않을까?
이제 막 부동산 투자를 시작하려는 사람들에게 가장 큰 고민일 것이다. 자유시장경제에서 지극히 당연한 현상이지만 수요가 몰리는 지역이 있는가 하면 공급이 부족한 지역이 있으므로 지속적으로 가격이 상승하는 지역은 반드시 생기게 마련이다. 따라서 투자자라면 매의 눈으로 그런 지역만을 골라야 한다. 그게 바로 투자 공부의 의의이며, 투자 결과가 성공적일 때 내가 노력한 결실이라 여기면서 기뻐할 수 있는 이유가 된다. 무슨 일이 벌어진다해도 2년마다 2천만~3천만 원 씩 전세가 오르는 지역은 반드시 있다. 그 지역이 어딘지를 알기 위해 공부하는 것이다.
양도소득세를 비롯한 각종 세금은 어떻게 감당할까?
과거 다주택자에게 60%의 양도소득세를 과세하던 시절도 있었다. 이러한 비정상적인 세금은 일정 시간이 지난 후 반드시 원상 복귀했다. 모든 것은 상식적인 수준으로 회귀한다. 아래와 같은 순서로 양도속득세가 계산되는 걸 감안하면, 실제로 부동산을 10년 ㄹ정도 보유한 후 매도할 경우, 양도소득세는 20%이하가 되는 경우가 많다. 특히 고가의 주택이 아니어서 양도차익이 8,800만 원 이하일 경우에는 실제 양도소득세가 10% 이하일 경우가 많아서 큰 부담이 아니라고 봐야 한다.
- 양도가액-취득가액-기타필요장비=양도차익
- 양도차익-장기보유 특별공제=양도소득금액
- 양도소득 과세표준=양도소득금액-양도소득기본공제(연 250만 원)
- 산출세액=양도소득 과세표준x세율(누진공제 적용)