전세 레버리지 투자 의문점 파헤치기 2편이다.
5년이나 10년 후에도 3천만 원으로 매입할 부동산이 있을까?
이런 질문은 10년 전에도 있었고 5년 전에도 있었다. 매매가와 전세가 차이가 적은 현상이 벌어지는 가장 큰 이유는 부동산 매매가가 올라가면서 동시에 전세가도 계속 올라갔기 때문이다. 부동산은 활황과 불황을 반복하게 되는데 불황이 있기 때문에 이렇게 투자할 수 있는 부동산이 만들어 진다. 부동산의 전세가와 매매가 차이가 적어진 때가 매수 타이밍이며, 전세가와 매매가 차이가 적어진 지역이 매수 대상이된다.
오래된 아파트의 전세가가 계속 오를까?
오래된 구축 아파트라면 둘 중 하나로 방향을 잡아야 한다. 재개발이나 재건축 등 개발로 방향이 잡혔다면 시세차익을 고려해야 하고, 임대수요가 줄어들어 임대 상황이 변하게 되었다면 매도 후 다른 대상으로 옮겨타야 한다. 개발은 앞으로도 계속 진행될 것이다. 1기 신도시의 10년 후 모습은 어떨까? 1기 신도시가 10년 후면 이미 지은 지 35년이 넘는다. 어떻게 될까? 인천, 부천, 김포, 의왕, 군포, 성남, 수원, 광주, 하남, 구리, 양주 등에 있는 역세권의 아파트들, 구도심의 낡은 빌라 등은 어떻게 될까? 중요한것은 미래에도 여전히 수요가 몰릴 지역을 찾는 것이다. 그런 지역의 부동산이라면 10년이든 20년이든 재건축, 재개발, 리모델링, 도시환경정비사업 등으로 변모하여 여전히 그 지위를 이어나갈 것이다.
전세 보증금은 수익금이 아니라 채무가 아닌가?
회계상으로 따져보면 전세 보증금은 채무라고 보는 것이 맞다. 그러나 수익금으로 봐도 무리는 아니다. 간단한 이치로, 전세가가 조금씩이나마 계속 오르기만 한다면 그만큼 매매가도 계속 오른다는 의미이므로 세입자에게 전세 보증금을 돌려줘야 할 일이 생기지 않는다. 바꿔 말하자면, 전세 보증금은 무이자로 활용할 수 있는 대출자금이 된다. 빌라나 일반주택의 경우 시간이 지남에 따라 감가상각이 많이되어 전세 보증금을 올려받기 힘든 경우가 종종 생긴다. 그러나 이 같은 경우라고 해도 부동산이 핵심적인 위치에 있고 적절히 수리를 해줄 경우 전세 보증금이 꾸준히 상승할 가능성이 크다.
전세가가 떨어지는 어떡하나?
모든 지역, 모든 지역의 전세 보증금이 오를 것이라곤 말할 수 없다. 그렇기 때문에 투자를 할 때는 핵심적인 지역을 선정해 공략해야 한다. 1997년부터 2016년까지 전세가가 하락했던 적은 단 한 번밖에 없었다. 바로 IMF직후다. 이러한 사실에도 불구하고 염려가 된다면, 자금의 일부는 현금으로 보관하는 것도 방법이다. 전세 보증금 상승분 중 일부를 배당주에 투자해둔다면 이러한 위험을 피할 수 있다.